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二手房买卖应该注意事项?

发布人:法言法语

来源:

2018-12-19 20:39:02


二手房买卖由于交易数额较大,一旦出现风险,较会给购房者带来巨大损失,因此,应当特别注意二手房交易环节存在的法律风险。

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一、卖房人是否是房屋所有人

500857710_banner一些业主为了卖出更高的价格又不想承担违约责任,在放盘时就找好了后路,比如自己名下的房产,以配偶或亲属的名义到中介机构放盘,或者夫妻双方共有的房产单方放盘,而一些中介机构为抢房源根本不加审查,在这种情形下,因为签订合同主体并非房产所有人,卖方签约后一旦不想卖房,可以名正言顺地毁约,无须承担任何责任。而按法律规定,法院也只能判合同无效。

因此,在购房前,一定要查看出售人的房产证,了解房产证上的登记人是否为出卖人,如果出卖人与登记人不一致,签订合同时应当要求夫妻双方或产权共有人均到场。

二、所售房屋是否符合上市条件

由于国家对一些特殊种类的房产在交易时有限制性的交易规定,作为购买人一定要了解,你所购买的房屋属性是商品房、房改房、集资房、经济适用房等等中的哪一类。这些政策性房屋是否具备上市条件?如果明知还不具备上市条件,应当对无法交易时双方责任进行明确约定。

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三、合同约定不明引起争议

二手房交易绝大多数都是通过中介机构进行的,合同文本也由中介提供格式文本,这些格式合同对一些内容约定不明确,是产生交易纠纷的重要原因之一。

纠纷症结:违约责任是二手房买卖合同中的主要条款之一,但现行的中介合同文本对这一问题却规定得比较模糊,一般都只约定定金罚则没收定金或双倍返还定金。但在房价短期内大幅波动的情形下,数额不大的定金不足以阻止违约行为的产生,也不能够弥补善意履行合同一方的损失。这种情况常常导致耍赖者肆无忌惮地违约。

另外,格式合同文本中还有一些条款对买卖双方履行义务的先后顺序约定不明,容易使买卖双方相互僵持,从而影响交易。比如,在按揭买卖房屋的情形下,格式合同文本中一般会约定买方交纳定金后,卖方要办理赎楼手续,买方则向银行申请贷款并获取银行出具的《贷款承诺书》,但谁先谁后的顺序并不明确,如果一方在签订合同后反悔了,就以此为由拖着不履行自己的义务,从而使整个环节陷入僵持最终引起纠纷。

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四、房屋是否处于出租状态。

在准备购买二手房确定价格前必须进行实地查看,这样就可以了解该房目前是否处于出租状态,对于正在出租的房屋,买方一定要卖方出示承租人放弃优先购买权的声明。

上述问题还不足以全面概括二手房交易所有的法律风险,购房者最好要求律师全程参与,避免后期出现风险后付出更大的成本。

 


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